AKO PREDAŤ NEHNUTEĽNOSŤ V COSTA DEL SOL
Aké kroky je potrebné podniknúť pri predaji nehnuteľnosti na pobreží Costa del Sol?
Predaj nehnuteľnosti môže predstavovať komplikovanú úlohu, ktorá zahŕňa sériu krokov a rozhodnutí, ktoré si vyžadujú odbornú ruku profesionála, ktorý zabezpečí, aby sa všetkým detailom venovala požadovaná pozornosť. Existuje niekoľko dôvodov, prečo chcete predať nehnuteľnosť, či už zmenou mesta alebo krajiny, zlepšením kvality života atď. Nech už je dôvod akýkoľvek, je dôležité poznať všetky detaily procesu.
OCEŇOVANIE NEHNUTEĽNOSTI NA PREDAJ
Prvým krokom v procese predaja nehnuteľnosti je stanovenie ceny, s ktorou ju uvedieme na trh, vzhľadom na situáciu na trhu a náklady, ktoré nám prevádzka prinesie.
Predajca aj realitná kancelária chcú predať. Aby bol predaj efektívny včas, je dôležité, aby sa cena prispôsobila dopytu trhu. Aj keď sa to môže zdať jednoduché, odborník vám môže poskytnúť objektívne informácie o situácii na trhu s nehnuteľnosťami vo vašom okolí.
AK CHCEM PREDAŤ NEHNUTEĽNOSŤ, MÁM PODPÍSAŤ VÝHRADNÚ ZMLUVU?
Realitná exkluzivita je dohoda medzi realitnou kanceláriou a vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá výlučne na určitý čas postúpi právo na predaj ich nehnuteľnosti.
Dôrazne odporúčame, aby ste bez ohľadu na vybranú realitnú kanceláriu podpísali výhradnú kúpno-predajnú zmluvu s ňou. Niektorí si myslia, že podpísanie exkluzívnej zmluvy s realitnou kanceláriou znamená obmedzenie možností predaja, uzavretím prístupu k ďalším zdrojom potenciálnych kupcov.
Zdôrazňujeme, že výhodou zmluvy o exkluzivite nehnuteľnosti je, že obe strany vopred poznajú podmienky. Okrem toho, že obe strany budú vopred poznať podmienky vzťahu, realitná kancelária vyčlení viac prostriedkov na marketingové akcie v oblasti nehnuteľností a na čo najskoršie podpísanie predaja.
Ďalšia výhoda zmluvy o exkluzivite na predaj nehnuteľnosti spočíva v potrebe osoby, ktorá vám v tomto procese poradí a prevedie vás. Predaj nehnuteľnosti je do istej miery komplikovaný, zasahuje doň veľa faktorov a vyjednávací proces musí viesť človek, ktorý sa vyzná na trhu.
AKO PRIPRAVIŤ NEHNUTEĽNOSŤ NA PREDAJ: HOME STAGING
Keď nehnuteľnosť predáte, stane sa súčasťou vašej minulosti. Na druhej strane pre kupujúceho je to naopak, symbolizuje začiatok nového života, novú etapu. Dalo by sa povedať, že váš starý dom je snom pre nového majiteľa.
Po určení ceny ukážeme svetu náš produkt a, logicky, s tou najlepšou tvárou, ukážeme všetky možnosti, ktoré nehnuteľnosť má. Tento proces musí priniesť odosobnenie priestorov a namiesto toho ponúknuť neutrálne tóny a prostredia, ktoré môžu potešiť každého a priviesť ho k predstave, ako by tam vyzeral jeho život.
Niekedy pár malých detailov robí veľmi dôležitý rozdiel v našej skúsenosti s miestom, kde žijeme. Cieľom Home Stagingu je, aby osoba, ktorá navštívi vašu nehnuteľnosť, v nej chcela bývať.
VÝBER POTENCIÁLNYCH KUPUJÚCICH NEHNUTEĽNOSTI NA PREDAJ
Potenciálnych kupcov, ktorí chcú nehnuteľnosť navštíviť, sprevádzame, aby sa majiteľ nemusel o nič starať. Pred naplánovaním návštevy MAR HOUSES starostlivo vyberá potenciálnych klientov, pričom patričnú pozornosť venuje ich ekonomickej solventnosti a ďalším kritériám.
OVERENIE PRÁVNEHO STAVU NEHNUTEĽNOSTI V ŠPANIELKU
Ak uvažujete o kúpe nehnuteľnosti v Španielsku, existuje veľa postupov, ktoré musíte urobiť. Jednou z najdôležitejších vecí je však skontrolovať fiškálnu situáciu predmetného majetku. Je nevyhnutné, aby ste si zistili, či nehnuteľnosť, ktorú ste si už vybrali na kúpu, nemá nejaké bremeno alebo s tým spojené problémy.
— Získajte osvedčenie o nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností. V osvedčení je uvedené, kto je vlastníkom nehnuteľnosti a či sú s ňou spojené nejaké poplatky, ako napríklad hypotekárne úvery, ktoré ešte neboli splatené.
— Na mestskom úrade si overte, či má nehnuteľnosť príslušné stavebné povolenie a osvedčenie o obývateľnosti.
— Skontrolujte, či boli zaplatené všetky služby spojené s bývaním, ako je voda a elektrina, mestské dane a komunitné výdavky. Získa príslušné certifikáty a/alebo faktúry.
AKO REZERVOVAŤ NEHNUTEĽNOSŤ NA PREDAJ
Nakoniec náš potenciálny kupujúci urobil konečné rozhodnutie kúpiť a získať nehnuteľnosť, ktorú máme na predaj. Aby sme sa pohli vpred a zabezpečili, že sa predaj uskutoční, musíme pristúpiť k podpísaniu zmluvy o serióznych peniazoch alebo vkladu. Po podpísaní bude nehnuteľnosť realitnou kanceláriou stiahnutá z trhu.
Zmluva o serióznych peniazoch a vklad nemajú rovnaké dôsledky. Pozrime sa na rozdiel.
— Uloženie zálohy: na pobreží Costa del Sol je zvykom, že záloha na rezerváciu domu je 6 000 EUR. Ak si to kupujúci rozmyslí a rozhodne sa transakciu neuskutočniť, predávajúci si ponechá zálohu ako náhradu škody spôsobenej dočasným zastavením procesu predaja.
V prípade, že by predávajúci vycúval, bol by povinný vrátiť zálohu kupujúcemu.
— Zmluva o serióznych peniazoch („contrato de arras“): Pri podpise zmluvy o serióznych peniazoch sa zloží aj záloha na rezerváciu domu, existujú však dva dôležité rozdiely. Po prvé, výška tejto zálohy je zvyčajne 10% z predajnej ceny; po druhé, zaväzuje k vykonaniu transakcie nielen kupujúceho, ale aj predávajúceho.
Navyše, ak predávajúci zmení názor a rozhodne sa transakciu nedokončiť, bude musieť kupujúcemu zložiť dvojnásobok sumy, ktorú dostal ako zálohu (t. j. 20% z hodnoty nehnuteľnosti).
Ako vidíme, seriózna peňažná zmluva je bezpečnejším spôsobom, ako zaručiť kúpu a predaj nehnuteľnosti, než samotné zloženie zálohy. Predajca si musí byť istý svojím rozhodnutím predať, aby neutrpel vážnu finančnú stratu.
Bežne môžu existovať dva typy príčin, pri ktorých by predajca odstúpil od predajnej operácie po podpísaní serióznej peňažnej zmluvy: problémy vyššej moci alebo ponuka na kúpu, ktorá presahuje dohodnutú predajnú cenu plus vrátenie zálohy (nie je to zriedkavý prípad zo strany všetkých prostriedky).
PRÍPRAVA DOKUMENTOV
Príprava kúpno-predajnej zmluvy, ktorá bude podpísaná pred notárom, je komplexná práca, ktorú musia vykonať právne služby špecializované na oblasť nehnuteľností, akými sú napríklad MAR HOUSES.
Aby ste sa vyhli akýmkoľvek komplikáciám či nechceným prieťahom, vrátane prípadných právnych problémov pri podpisovaní, je vhodné obrátiť sa na odborníkov v oblasti realít.
PODPIS U NOTÁRA
Rovnako ako počas celého predchádzajúceho procesu bude MAR HOUSES sprevádzať všetkých svojich zákazníkov v tom najdôležitejšom, najchúlostivejšom a rozhodujúcom kroku celej cesty, v momente, kedy dôjde k predaju ich nehnuteľnosti.
Podľa zákona je predávajúci v zásade povinný uhradiť náklady spojené s vydaním listiny notárovi, pričom náklady na vydanie prvého vyhotovenia tejto listiny musí uhradiť kupujúci. Zákon však ponecháva stranám možnosť dohodnúť sa a tieto výdavky rozložiť podľa vlastného uváženia.
V praxi je zvykom, že všetky náklady notárskeho úradu preberá na seba kupujúci (preto si väčšinou notára vyberá).
V každom prípade MAR HOUSES poskytuje svojim zákazníkom zoznam hlavných notárov v danej oblasti so širokým odborným zázemím, aby si mohli vybrať.
PLATBA DANÍ PRI PREDAJI NEHNUTEĽNOSTI
Po podpísaní predaja je poslednou akciou na dokončenie tohto procesu zaplatenie daní, ktoré zodpovedajú predávajúcej strane.
MAR HOUSES poskytuje svojim zákazníkom všetky potrebné rady, aby si mohli byť istí, že dodržali španielsku štátnu pokladnicu.
V Španielsku platí predajca nehnuteľnosti tieto dane:
— Daň zo zvýšenia hodnoty mestskej pôdy alebo „mestského prebytku“ („Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana“ alebo „plusvalía municipal“).
— Daň z patriacich ziskov alebo „štátny prebytok“ („Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales“ alebo „plusvalía estatal“).
Dôležité upozornenie, nemôžeme zaručiť ani predpokladať, že vyššie uvedené informácie budú v priebehu času zachované, môžu sa zmeniť, sú orientačné a v žiadnom prípade nie sú záväzné.
