NÁKLADY PRI PREDAJI NEHNUTEĽNOSTI V COSTA DEL SOL
Aké výdavky možno očakávať po predaji nehnuteľnosti v Costa del Sol?
POPLATKY REALITNEJ KANCELÁRII
Poplatky realitnej kancelárie sa týkajú ekonomickej čiastky, ktorú musí kupujúci alebo predávajúci uhradiť agentovi v rámci operácie za jeho prácu vykonanú počas celého procesu. Tieto náklady znáša predávajúci.
Pozostávajú z pevného percenta stanoveného v zmluve, ktorú podpisujú obe strany. Poplatky MAR HOUSES sú 5% (+ DPH) z konečnej ceny predaja.
DANE ZAPLATENÉ PRI PREDAJI NEHNUTEĽNOSTI
Keď niekto predá svoj majetok v Španielsku, je zodpovedný za zaplatenie nasledujúcich daní:
– Daň zo zvýšenia hodnoty mestskej pôdy (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) alebo „obecný prebytok“, platená miestnemu zastupiteľstvu.
– Patrimoniálna daň zo zisku (Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales), bežne známa ako „štátny prebytok“ alebo jednoducho „prebytok“, ktorou sa zdaňuje rozdiel medzi pôvodnou kúpnou hodnotou domu a predajnou hodnotou zaplatenou štátu.
Keďže by to znamenalo zvýšenie majetku, táto posledná daň je zahrnutá do dane z príjmu fyzických osôb (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF) predávajúceho v prípade, že má bydlisko v Španielsku alebo v Daň z príjmu nerezidentov (Impuesto sobre la Renta de los No Residentes, IRNR), ak nemá bydlisko v Španielsku.
Ak by predajná hodnota bola nižšia ako pôvodná kúpna hodnota, ak by bol celkový nárast čistej hodnoty z kúpy a predaja nehnuteľnosti záporný, poplatok na zaplatenie by bol 0,00 €.
Kupujúci na druhej strane zaplatí takzvanú daň z prevodu a zdokumentovaných právnych úkonov v rámci svojej modality dane z prevodu nevýhodného majetku (odkaz „náklady na kúpu nehnuteľnosti“).
Stručne povedané, pri kúpe nehnuteľnosti z druhej ruky v Španielsku sú splatné dane nasledovné:
— Predávajúci platí daň zo zvýšenia hodnoty mestského pozemku (alebo „obecný prebytok“) a daň z majetku (alebo „štátny prebytok“).
— Kupujúci platí daň z prepravy a zdokumentovaných právnych úkonov.
Ďalej uvidíme ďalšie podrobnosti o daniach, ktoré platí predajca.
OBECNÁ DAŇ Z PREDAJA NEHNUTEĽNOSTI V ŠPANIELKU
Daň zo zvýšenia hodnoty mestského pozemku (alebo „obecný prebytok“), ktorú platí predávajúci, zdaňuje ročný nárast hodnoty pozemku, ktorý sa mení v závislosti od uplynulých rokov (maximálne 20 rokov; len v plnej výške sa berú do úvahy roky, nie zlomky).
V mestách Mijas, Benalmádena, Fuengirola, Marbella ako indikatívny príklad mestská rada stanovuje základ dane pre túto daň podľa tejto stupnice:
Obdobie Ročné percento
1 až 5 rokov 2,5 %
5 až 10 rokov 2,3 %
10 až 15 rokov 2,4 %
15 až 20 rokov 2,5 %
To znamená, že ak kúpite nehnuteľnosť v tejto lokalite a rozhodnete sa ju predať po 12 rokoch, zodpovedajúci ročný nárast bude podľa stupnice 2,4%.
Percento, ktoré budete musieť zaplatiť, je: 12 x 2,4 = 28,8. Obec sa domnieva, že za šesť rokov od kúpy nehnuteľnosti sa hodnota pozemku zvýšila o 28,8%.
Základom dane je logicky hodnota pozemku v čase, keď ste nehnuteľnosť kupovali. Ak by hodnota pozemku v tom čase bola povedzme 100 000 €, suma na zaplatenie by bola 28,8% zo 100 000 €, teda 28 800 €.
DAŇ Z VLASTNÍCKEHO ZISKU PRI PREDAJI NEHNUTEĽNOSTI
Ako sme uviedli, daň z majetkových ziskov, ktorú platí predávajúci, zdaňuje rozdiel medzi pôvodnou kúpnou cenou nehnuteľnosti a predajnou cenou.
Predajnou cenou rozumieme sumu, ktorá vznikne po odpočítaní od hodnoty pozemku o sumu dane zo zvýšenia hodnoty mestského pozemku (IIVTNU), ktorú sme videli v predchádzajúcej časti a províziu zaplatenú realitnej kancelárii. s príslušnou DPH.
Zdaniteľný základ tejto dane, predajná hodnota, sa určí takto:
Hodnota predaja = Hodnota listiny – IIVTNU – (Provízia agentúry + DPH)
Aká je teda výška tohto základu dane? Suma, ktorá sa má zaplatiť, sa určuje podľa nasledujúcej stupnice:
— Prvých 6 000 EUR: odpočíta sa 19%.
— Od 6 000 EUR do 50 000 EUR: odpočíta sa 21%.
— Od 50 000 EUR vyššie: odpočíta sa 23%.
Táto daň sa uplatní v rámci dane z príjmu fyzických osôb („Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF“), ktorú zaplatí predávajúci v roku nasledujúcom po predaji (IRPF je štátna daň platená ročne), ak druhý má bydlisko v Španielsku, alebo v prípade dane z príjmu nerezidentov („Impuesto sobre la Renta de los No Residentes, IRNR“) v prípade, že nemáte bydlisko v Španielsku.
Z tohto pravidla existuje niekoľko výnimiek: teda osoby staršie ako 65 rokov, ktoré predajú svoje obvyklé bývanie do 350 000 € a investujú peniaze do kúpy iného bežného domu, budú oslobodené od dane z tejto „nadhodnoty“.
Od januára 2013 je povinnosťou doložiť doklad o zaplatení tejto dane ako požiadavka na registráciu predaja v katastri nehnuteľností. Všetky zákony a nariadenia podliehajú zmenám.
Dôležité upozornenie, nemôžeme zaručiť ani predpokladať, že vyššie uvedené informácie budú v priebehu času zachované, môžu sa zmeniť, sú orientačné a v žiadnom prípade nie sú záväzné.