NÁKLADY PRI KÚPE NEHNUTEĽNOSTI V COSTA DEL SOL
Aké náklady možno očakávať po zakúpení nehnuteľnosti v Costa del Sol? Musíme brať do úvahy dva druhy výdavkov: Náklady pri kúpe a náklady po kúpe.
NÁKLADY PRI KÚPE NEHNUTEĽNOSTI V ŠPANIELSKU
Okrem ceny nehnuteľnosti musíte v každom autonómnom spoločenstve zaplatiť ďalšie výdavky, ale aké sú výdavky pri kúpe nehnuteľnosti na Costa del Sol? Výdavky spojené s kúpou nehnuteľnosti sú nasledovné: právne služby, notárske poplatky, dane zaplatené pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku a výdavky na registráciu nehnuteľnosti.
REALITNÁ KANCELÁRIA V COSTA DEL SOL NEÚČTUJE POPLATKY KUPUJÚCEMU
Je veľmi dôležité mať na pamäti, že poplatky realitnej kancelárie znáša predávajúci a sú zahrnuté v dohodnutej cene predaja.
PRÁVNICKE NÁKLADY
Keď kupujúci nájde vysnívanú nehnuteľnosť, naši odborní právnici v oblasti nehnuteľností preveria každý jeden z právnych aspektov operácie kúpy a predaja pre váš úplný pokoj. Medzi funkciamy, ktoré vykonáva právny poradca špecializujúci sa na sektor nehnuteľností, uvádzame nasledovné:
— Otvorenie bankového účtu v španielskej banke v prípade, že kupujúcimi sú cudzinci.
— Postupy na získanie cudzineckého identifikačného čísla (NIE) v prípade, že kupujúcimi sú cudzinci. Je to potrebné pre akékoľvek právne kroky v Španielsku, vrátane kúpy nehnuteľnosti.
— Formality na získanie povolenia na pobyt, ak je to potrebné, alebo potvrdenia o nezdržiavaní sa.
— Overenie právnej a ekonomickej situácie obydlia. Pred kúpou nehnuteľnosti je životne dôležité overiť si, či je všetko v poriadku, pretože to bude znamenať úspech či neúspech operácie.
— Získať potvrdenie o predmetnej nehnuteľnosti v registri nehnuteľností. V osvedčení je uvedené, kto je vlastníkom nehnuteľnosti a či sú s ňou spojené nejaké poplatky, ako napríklad hypotekárne úvery, ktoré ešte neboli splatené.
— Na mestskom úrade sa overuje, či má daná nehnuteľnosť príslušné stavebné povolenie a osvedčenie o obývateľnosti.
— Skontrolovať, či vlastník (vlastníci) zaplatili za všetky služby spojené s bývaním, ako je voda a elektrina, mestské dane a komunitné výdavky. Za týmto účelom získa príslušné certifikáty a/alebo faktúry.
— Príprava dokumentov na predaj, vrátane zmluvy o serióznom predaji, kúpnej zmluvy a listiny, ktoré budú následne podpísané pred notárom.
— Zaplatenie notárskych poplatkov.
— Registrácia nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností s aktualizovanými údajmi nového vlastníka.
— Podpísanie plnej moci: v prípade, že kupujúci nemôže vycestovať do Španielska kvôli žiadnemu špecifickému postupu, môže udeliť splnomocnenie svojmu zákonnému zástupcovi, aby to podpísal v jeho mene.
— Poplatky za advokáta: Poplatky zaplatené advokátovi v Costa del Sol sú zvyčajne vo výške 1% z kúpnej ceny nehnuteľnosti.
POPLATKY NOTÁRA PRI KÚPE NEHNUTEĽNOSTI V ŠPANIELKU
Budete potrebovať notára, aby formalizoval predaj nehnuteľnosti, ktorú sa chystáte nadobudnúť. On je ten, kto spisuje verejnú listinu a tá služba niečo stojí.
Tieto náklady však kolíšu v závislosti od potrieb každého prípadu. Napríklad pri výpočte notárskych nákladov ovplyvňujete aspekty ako či potrebujete požiadať o hypotéku, predajnú cenu nehnuteľnosti alebo sadzby notára, ktorého si zvolíte. Vo všeobecnosti sa notárske poplatky pohybujú približne od 0,5 % do 1 ,5 % z ceny nehnuteľnosti.
Ktorá z dvoch strán (kupujúci alebo predávajúci) by mala byť zodpovedná za úhradu výdavkov notára pri kúpe nehnuteľnosti na pobreží Costa del Sol? V zmysle zákona je predávajúci v zásade povinný uhradiť notárovi náklady spojené s vydaním listiny. Kupujúci musí zaplatiť náklady na prvé vyhotovenie tejto listiny.
Zákon však ponecháva stranám možnosť dohodnúť sa a tieto výdavky rozložiť podľa vlastného uváženia. V praxi je zvykom, že všetky notárske poplatky
preberá na seba kupujúci. Notárske poplatky sa účtujú na základe sadzobníka ustanoveného zákonom.
DANE, KTORÉ MUSÍTE ZAPLATIŤ PRI KÚPE NEHNUTEĽNOSTI V COSTA DEL SOL
Kým zvažujete rozpočet na kúpu vysnívanej nehnuteľnosti v Španielsku, nezabúdajte na dane. Vo všeobecnosti sa dane priamo súvisiace s kúpou hotovej nehnuteľnosti pohybujú medzi 10% a 12% zo stanovenej ceny; aj výdavky idú úmerne k cene nehnuteľnosti, ak je cena vyššia, narastie aj súčet výdavkov.
Z daňového hľadiska treba rozlišovať medzi novými nehnuteľnosťami nadobudnutými priamo od developera alebo stavebníka a nehnuteľnosťami z druhej ruky.
— Nové nehnuteľnosti: Za nové stavebné nehnuteľnosti zaplatí kupujúci 10% zo stanovenej ceny ako daň z pridanej hodnoty plus takzvanú daň (DPH) z prenosu a zdokumentovaných právnych úkonov (Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados), v tomto prípade v rámci modality nazvanej jednoducho daň z listinných právnych úkonov (daň uložená na podpis všetkých notárskych listín).
Ak hovoríme o obchodných priestoroch, pozemky kúpenej priamo od developera alebo garáži, ktorá nie je pričlenená k domu, DPH je 21%.
Aká je výška dane z dokladovaných právnych úkonov? V autonómnom spoločenstve Andalúzia, kde sa nachádza Costa del Sol, je všeobecná sadzba 1,5 %, ktorá sa bude uplatňovať na prvé kópie notárskych zápisníc.
Výnimky sú dve: V prípade kúpy nehnuteľnosti na hypotekárny úver do 35 rokov a s reálnou hodnotou nehnuteľnosti nižšou ako 130 000 € bude daň 0,3%. Pri kúpe bytov osobami so zdravotným postihnutím vyšším alebo rovným 33% a s hodnotou nižšou ako 180 000 € bude výška tejto dane 0,1%.
Stručne povedané, pri kúpe novej nehnuteľnosti na pobreží Costa del Sol alebo inom mieste v Andalúzii platí kupujúci tieto dane:
— Daň z pridanej hodnoty (DPH): 10%.
— Daň z doložených právnych úkonov: 1,5% (okrem prípadu dvoch bonusov uvedených v predchádzajúcom odseku).
— SPOLU: 11,5 %
— Nehnuteľnosti z druhej ruky: V prípade nehnuteľností z druhej ruky platí kupujúci daň z majetkových prevodov a zdokumentovaných právnych úkonov („Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados“), v tomto prípade podľa spôsobu nazývaného Daň z obťažujúceho majetku Prenosy („Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas“).
Predávajúci bude platiť daň zo zvýšenia hodnoty mestskej pôdy („Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana“) alebo „obecný prebytok“, daň platenú mestskej rade, ktorá zdaňuje zvýšenie ceny pozemku.
Zaplatí aj daň z majetkových ziskov („Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales“), bežne známu ako „štátny prebytok“ alebo jednoducho „prebytok“, ktorá zdaňuje rozdiel medzi pôvodnou nákupnou hodnotou a predajnou hodnotou (odkazy na do nákladov na predaj nehnuteľnosti).
Nižšie vidíme výšku dane z obťažujúcich patriacich prenosov, ktorú platí kupujúci v Andalúzii (kde sa nachádza Costa del Sol):
Daň z nevýhodných majetkových transakcií
Hodnota nákupu Sadzba dane
Do 400 000 € 8 %
400 001 – 700 000 € 9 %
Od 700 000 € 10 %
K tejto dani sú bonusy: sadzba, ktorá sa má uplatniť, by bola 3,5% na kúpu nehnuteľností za sumu nižšiu ako 130 000 €, na obvyklý pobyt, ak má kupujúci menej ako 35 rokov.
POPLATKY V REGISTRÁCII NEHNUTEĽNOSTI V ŠPANIELSKU
Aby nehnuteľnosť patrila kupujúcemu na všetky účely, musí byť zaregistrovaná v katastri nehnuteľností, čo si vyžaduje náklady. Cena je stanovená zákonom a bude závisieť od miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza, a od nákladov na kúpu. Približné náklady sú zvyčajne medzi 0,15% a 0,2% z hodnoty nákupu.
Kto platí registračné poplatky pri kúpe nehnuteľnosti v Costa del Sol? Registračné náklady sú výlučne na strane kupujúceho a sú stanovené zákonom a podľa stupnice, ktorá závisí od hodnoty nehnuteľnosti.
Je dôležité si uvedomiť, že zmluvy podpísané medzi dvoma stranami, kupujúcim a predávajúcim, majú medzi nimi právne účinky, ale aby boli platné pred tretími stranami, musia byť zaregistrované v katastri nehnuteľností.
KTO PLATÍ VÝDAVKY HYPOTÉKY PRI KÚPE NEHNUTEĽNOSTI
V prípade, že si kupujúci upíše hypotekárny úver na zaplatenie svojej nehnuteľnosti, mali by sme odpovedať na nasledujúcu otázku: kto platí výdavky spojené s hypotékou na nehnuteľnosť v Španielsku?
Podľa nového španielskeho hypotekárneho zákona, ktorý nadobudol účinnosť 17. júna 2019, všetky náklady vzniknuté hypotékou na nehnuteľnosť (notár, register, znalecký posudok, správa a daň z dokladovaných právnych úkonov) hradí banka.
VÝDAVKY PO KÚPE NEHNUTEĽNOSTI V ŠPANIELKU
Po dokončení kúpy nehnuteľnosti v Costa del Sol alebo inde v Španielsku musíte mať na pamäti, že sa vyskytnú aj iné druhy nákladov, medzi ktorými musíme rozlišovať ročné náklady a mesačné náklady.
ROČNÉ NÁKLADY VLASTNÍKA NEHNUTEĽNOSTI V ŠPANIELKU
— Daň z nehnuteľností (Impuesto de Bienes Inmuebles, IBI). Ide o daň z nehnuteľností, ktorú ukladá Mestský úrad. Zodpovedá percentu z katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti a môže sa líšiť podľa obce, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza.
Na pobreží Costa del Sol sa pohybuje medzi 0,4% a 1,3% v závislosti od toho, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Pred formalizáciou kúpy nehnuteľnosti musí predávajúci poskytnúť kópiu posledného zaplateného potvrdenia od IBI.
— Daň z príjmu nerezidentov (Impuesto Sobre la Renta de No Residentes, IRNR“). Cudzinci, ktorí vlastnia nehnuteľnosť v Španielsku a nemajú v krajine bydlisko, sú povinní platiť ročnú daň, ktorú je potrebné zaplatiť od roku nasledujúceho po kúpe nehnuteľnosti.
Španielska štátna daňová agentúra sa domnieva, že vlastníci, ktorí nie sú rezidentmi, získavajú ekonomické výhody zo svojho majetku, a preto každému majetku prideľujú ročný príjem vo výške 1,1% alebo 2% z hodnoty katastra v závislosti od toho, kedy bol aktualizovaný.
Toto je základ dane. Ak bola za posledných 10 rokov aktualizovaná katastrálna hodnota nehnuteľnosti, zodpovedajúci príjem je 1,1%. Ak bola katastrálna hodnota aktualizovaná pred viac ako 10 rokmi, alokovaný príjem je 2% z hodnoty katastra.
Aké percento z tohto zdaniteľného základu je potrebné odviesť do španielskej štátnej pokladnice? Majitelia, ktorí majú bydlisko v členskom štáte EÚ, Nórsku alebo na Islande, platia 19% zo zdaniteľnej sumy. Ide o zníženú sadzbu uplatňovanú v roku 2016. Vlastníci, ktorí majú bydlisko v krajinách mimo Európskej únie a ktoré nie sú Nórskom ani Islandom, platia 24% z tohto zdaniteľného základu.
— Patrimonitná daň v Andalúzii. Táto daň sa týka všetkých vlastníkov, rezidentov a nerezidentov, ktorých čistý majetok presahuje 700 000 €, keďže držitelia majetku, ktorý sa rovná alebo je nižší ako táto suma, sú oslobodení od platenia.
V roku 2008 vláda autonómneho spoločenstva (Junta de Andalucía) platbu tejto dane potlačila, no v roku 2011 bola dočasne obnovená — na dva roky — a povinnosť platiť ju postupne predlžuje.
Základom dane je čistá hodnota majetku. Na výpočet čistej hodnoty nehnuteľnosti sa berie do úvahy najvyššia z nasledujúcich hodnôt: katastrálna hodnota, kúpna cena alebo hodnota stanovená správou na účely iných daní.
Pri výpočte berieme do úvahy aj hypotekárne úvery, ktoré zaťažujú dom alebo domy. Obyvatelia Španielska môžu využívať ďalšie výhody v závislosti od ich osobných okolností. Výška dedičskej dane v Andalúzii sa pohybuje medzi 0,24% a 3,03% zo základu dane podľa progresívnej stupnice.
— Daň za odvoz odpadu: Ide o ročnú daň, ktorú si obce účtujú za spomínanú službu. V prípade Mijas, Benalmádena, Fuengirola, Marbella v rámci intravilánu platia nehnuteľnosti nachádzajúce sa v uliciach prvej kategórie okolo 90 € ročne a vily okolo 130 €. Mimo mesta stoja byty okolo 190 € a vily okolo 280 €.
— Vlastníctvo spoločnosti, ktorá nie je rezidentom: Ak nehnuteľnosť patrí právnickej osobe so sídlom v jurisdikcii klasifikovanej Španielskom ako „daňový raj“, musí sa platiť ročná daň vo výške 3% z katastrálnej hodnoty.
MESAČNÉ NÁKLADY PRE VLASTNÍKA NEHNUTEĽNOSTI V ŠPANIELKU
Komunálne výdavky: Vo všetkých komunitách existujú výdavky, ktoré sú potrebné na pokrytie nákladov, služieb a iných povinností. Tie sú rozdelené medzi všetkých vlastníkov a podľa účasti, ktorú majú na stavbe. V cene sú zahrnuté všetky práce na údržbe a konzervácii budovy, ako aj spoločných zariadení (bazén, záhrada, spoločné priestory). Všetci vlastníci sú povinní zaplatiť všetky platby.
Pri podpise kúpno-predajnej zmluvy u notára je potrebné tieto poplatky aktuálne uhradiť a vlastník doložiť potvrdenie vydané spoločenstvom vlastníkov s pečiatkou a podpisom správcu. Náklady na tento certifikát znáša majiteľ (predávajúci).
DANE, KTORÉ PLATÍTE PRI PRENÁJME VAŠEJ NEHNUTEĽNOSTI V ŠPANIELSKU
Aké sú dane z príjmu, ktoré musíte zaplatiť, keď prenajímate svoj dom (sezónne alebo dlhodobo) a nie ste daňovým rezidentom v Španielsku?
Odpoveďou je daň z príjmu z prenájmu a z hľadiska výpočtu výšky výrazne pripomína daň z príjmu nerezidentov (IRNR, pozri vyššie). Od roku 2016 budú majitelia s bydliskom v členskej krajine EÚ, Nórsku alebo na Islande platiť 19% z príjmu z prenájmu.
Na druhej strane majitelia s bydliskom v krajinách mimo Európskej únie, ktorými nie sú Nórsko ani Island, budú platiť 24% z príjmu. Niektoré výdavky, ako napríklad úhrada komunitných účtov, ročná daň z nehnuteľnosti (IBI) alebo časť poistenia domácnosti, budú odpočítateľné od základu tejto dane.
Podobne akákoľvek investícia priamo súvisiaca s nehnuteľnosťou, ako sú opravy, montáž klimatizácie či poplatky, ktoré si realitná kancelária účtuje za nájdenie nájomcu.
Dôležité upozornenie: Ak prenajímate svoju nehnuteľnosť (napríklad na 3 týždne v roku) a platíte daň z príjmu z prenájmu, toto obdobie sa nebude brať do úvahy pri vyhlásení IRNR.
Táto daň sa platí ročne a pre vaše pohodlie vám môžeme dať kontakt na kanceláriu fiškálneho poradcu, ktorá bude mať na starosti všetky postupy. Náklady na ne zvyčajne nepresahujú 100 € až 200 €.
Všetky zákony a nariadenia podliehajú zmenám. Informácie obsiahnuté v tejto časti boli zhromaždené ako návod pre potenciálnych kupcov nehnuteľností v Španielsku bez toho, aby z nich vyplýval akýkoľvek zmluvný záväzok.
Dôležité upozornenie, nemôžeme zaručiť ani predpokladať, že vyššie uvedené informácie budú v priebehu času zachované, môžu sa zmeniť, sú orientačné a v žiadnom prípade nie sú záväzné.