GASTOS AL VENDER UNA VIVIENDA EN ESPAÑA
¿Qué gastos cabe esperar tras la venta de una vivienda en la Costa del Sol?
HONORARIOS DE LA AGENCIA INMOBILIARIA
Los honorarios de una inmobiliaria hacen referencia a la cantidad económica que el comprador o vendedor debe desembolsar al agente en una operación por su trabajo realizado durante todo el proceso. Este gasto corre por cuenta del vendedor.
Consisten en un porcentaje fijo establecido en un contrato que se firma por ambas partes. Los honorarios de MAR HOUSES son 5% (+IVA) del precio final de la venta.
IMPUESTOS SOBRE LA VENTA DE UNA VIVIENDA EN ESPAÑA
Cuando un particular vende su vivienda en España, le corresponde pagar los siguientes impuestos:
— El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o «Plusvalía municipal» — un impuesto pagado al ayuntamiento, que grava el incremento del precio del terreno sobre el que se sitúa el inmueble.
— El Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales, conocido habitualmente como «Plusvalía estatal» o simplemente «Plusvalía», que grava la diferencia entre el valor de compra original de la casa y el valor de venta y que se paga al Estado.
Este último tributo se engloba dentro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) del vendedor, en caso de que este sea residente en España, o en el Impuesto sobre la Renta de los No Residentes (IRNR), en caso de que no resida en España, ya que implicaría un incremento patrimonial.
Si el valor de venta fuera inferior al valor de compra original, es decir, si el incremento global del patrimonio por la compra y la venta del inmueble fuera negativo, la cuota a pagar sería de 0,00 €.
El comprador, por su parte, pagará el llamado Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
En resumen, en la compraventa en España de una vivienda de segunda mano, los impuestos a pagar son los siguientes:
— El vendedor paga el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (o «Plusvalía municipal») y el Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales (o «Plusvalía estatal»).
— El comprador paga el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados.
IMPUESTO SOBRE LA PLUSVALÍA AL VENDER UNA VIVIENDA EN ESPAÑA
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o «Plusvalía municipal», que paga el vendedor, grava el incremento anual del valor del suelo, que varía dependiendo de los años transcurridos (sobre un máximo de 20 años; solo se consideran años completos, y no fracciones).
En Mijas, Benalmádena, Fuengirola, Marbella, como ejemplo orientativo, el ayuntamiento establece la base imponible de este impuesto conforme al siguiente baremo:
Periodo Porcentaje anual
1 a 5 años 2,5%
5 a 10 años 2,3%
10 a 15 años 2,4%
15 a 20 años 2,5%
Es decir, si compro un piso en una de estas localidades y decido venderlo después de que hayan transcurrido 12 años completos, el incremento anual correspondiente será del 2,4%, según el baremo, así que el porcentaje que marcará la cuantía del impuesto se establece de la siguiente forma: 12 x 2,4 = 28,8.
El ayuntamiento considera que, en los 12 años transcurridos desde la compra del piso, el valor del suelo se ha incrementado un 28,8%.
La base imponible del impuesto es, lógicamente, el valor del suelo en el momento en que efectué la compra del inmueble. Si el valor del suelo en aquel momento era, pongamos por caso, 100.000 €, la cuantía a pagar sería el 28,8% de 100.000, es decir, 28.800 €.
IMPUESTO SOBRE GANANCIA PATRIMONIAL AL VENDER UNA VIVIENDA EN LA COSTA DEL SOL
El Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales, o «Plusvalía estatal», que paga el vendedor, grava la diferencia entre el precio de compra original del inmueble y el precio de venta.
Por precio de venta entendemos el importe resultante después de deducir del valor de la escritura el importe del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), y la comisión que se paga a la agencia inmobiliaria con su correspondiente IVA añadido.
La base imponible de este impuesto, es decir, el valor de venta, se establecería de la siguiente manera:
Valor de venta = Valor escriturado – IIVTNU – (comisión agencia + IVA)
¿Cuál es pues la cuantía que grava esta base imponible? La cantidad a pagar se establece según el siguiente baremo:
– A los primeros 6.000 € se les deduce el 19%.
– De 6.000 € a 50.000 €: se deduce el 21%.
– A partir de 50.000 €: se deduce el 23%.
Este tributo se aplicará dentro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) que pagará el vendedor al año siguiente al de la venta (el IRPF es un impuesto estatal que se abona anualmente), en caso de que este sea residente en España, o en el Impuesto sobre la Renta de los No Residentes (IRNR), en caso de que no resida en España.
En esta norma hay algunas excepciones: así, los mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual por un valor hasta 350.000 € y que inviertan el dinero en la compra de otra vivienda habitual estarán exentos de tributar por esta «plusvalía».
Desde enero 2013, es obligatorio aportar el justificante de pago de este impuesto como requisito para inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad.
Advertencia importante sobre los gastos al vender una vivienda en la Costa del Sol o en cualquier otro lugar de España: Las leyes y reglamentos están sujetos a cambios, al igual que las circunstancias personales de cada individuo. No podemos garantizar ni asegurar que la información facilitada más arriba se mantenga en el tiempo, está sujeta a cambios, es orientativa, y no es vinculante en ningún caso.